Die Ausübung von naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechten kommt mitunter überraschend. Insbesondere die Lage eines bebauten Wohngrundstücks im Landschaftsschutzgebiet ist oft weder für den Veräußerer, noch für den Erwerber mit besonderem Problembewusstsein verknüpft. Aber: § 18a HmbBNatSchAG erstreckt die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts (§ 66 BNatSchG) auf Grundstücke in Landschaftsschutzgebieten; ebenso handhaben es die Landesgesetze in Bremen und Berlin.
Ist der Kaufvertrag einmal abgeschlossen, ist der Vorkaufsfall eingetreten – Vertragsänderung regelmäßig zwecklos.
Liegt nur ein Teil des Grundstücks im Landschaftsschutzgebiet, erstreckt sich auch nur auf diesen Teil das Vorkaufsrecht. Das Restgrundstück kann wie geplant übertragen werden. Für den Käufer ist der Unterschied zwischen dem „eigentlich“ erworbenen und dem nach der Ausübung des Vorkaufsrechts nur verfügbaren Grundstück jedoch möglicherweise beträchtlich. Hiervor darf die ausübende Behörde die Augen nicht verschließen. Je nach Lage, Größe und Bedeutung des Teilgrundstücks kann in der Ermessensausübung über die Ausübung des Vorkaufsrechts auch dessen funktionelle und wirtschaftliche Bedeutung für das Restgrundstück zu betrachten sein. Dies kann im Einzelfall dazu führen, dass der Vorkauf ermessensfehlerhaft ist.
Die vom VG Hamburg (Urt. v. 02. Juni 2023, Az. 7 K 3377/21) hierzu jüngst entschiedene Konstellation ist sicherlich eine besondere, dennoch zeigt sie dem regelmäßig großzügig beurteilten behördlichen Ermessen Grenzen auf.
Rechtliche Beratung ist insbesondere auch geboten, wenn die ausübende Behörde nicht zum eigentlich vereinbarten Kaufpreis erwirbt, sondern einen Grundstückswert selbst festsetzt.