Wohnungsbau-Turbo - nur heiße Luft?

In den ersten drei Quartalen 2025 sind in Hamburg insgesamt

4.213 Wohnungen genehmigt worden. Nach 6.710 Wohnungen im Jahr 2024 dürfte das Ziel von jährlich 10.000 Wohnungen wieder verfehlt werden. Dass 2024 fast die Hälfte der genehmigten Wohnungen öffentlich gefördert

worden sind, ist zwar schön, liegt aber im Wesentlichen an den mageren Zahlen frei finanzierter Wohnungen. Es kommt hinzu, dass von vielen Baugenehmigungen kein Gebrauch gemacht wird und abgängige Wohnungen nicht gegengerechnet werden.

Hamburg ist nicht ohne Not seit einiger Zeit als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Höchste Zeit also, dass sich was dreht. Schaut man sich ein paar Zahlen an, merkt man schon, wo es hakt: Das Bezirksamt Mitte hat beispielsweise im August des letzten Jahres 47 Genehmigungen erteilt und für jede dieser Genehmigungen acht Monate – gerechnet ab Eingang – benötigt. Die Diagnose ist simpel: Die Anforderungen an das Bauen und die Zahl der zu prüfenden Vorschriften sind in den letzten Jahren massiv gestiegen. Muss für das Vorhaben zunächst noch einBaurecht mittels Bebauungsplan geschaffen werden, können aus acht Monaten gerne auch mal acht Jahre werden.

In einem ersten Schritt hat Hamburg die Bauordnung überarbeitet, die das Verfahren und die technischen Anforderungen an ein Vorhaben regelt. Für Wohngebäude entfällt etwa die Stellplatzpflicht und mit ihr die Pflicht zur Zahlung einer Ablösesumme. Für Bauherren stehen künftig – je nach Komplexität des Vorhabens – verschiedene Verfahrensarten mit reduziertem Prüfungsumfang zur Verfügung.

Die Prüfung entfällt bei der Genehmigungsfreistellung vollständig, das

Vorhaben ist lediglich anzuzeigen. Meldet sich die Behörde innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen nicht, darf gebaut werden.

Die neue Bauordnung ist zwar schon im Januar 2024 veröffentlicht worden, aber erst zum 1. Januar 2026 in Kraft getreten. Wer dies für einen Ausdruck hanseatischer Gelassenheit hält, liegt falsch: Das eine Jahr wurde

gebraucht, damit sich die Rechtsanwender mit den neuen Regelungen vertraut machen konnten. Eile mit Weile.

Seit dem 30. Oktober 2025 ist das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ in Kraft. Der eigentliche „Wohnungsbau-Turbo“ besteht in der Möglichkeit, zugunsten von Wohnungsbauvorhaben von Planungsvorschriften abweichen zu können, ohne einen (neuen) Bebauungsplan aufstellen zu müssen. Eine Befreiung

etwa von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse konnte bislang in Einzelfällen und auch dann nur gewährt werden, wenn Grundzüge der Planung nicht berührt sind. Während man sich bei den Befreiungsregelungen noch ein wenig im herkömmlichen Planungssystem bewegt, sprengt § 246 e Baugesetzbuch dieses vollends. Von den Planungsvorschriften darf abgewichen werden, wenn es um die Schaffung Wohnzwecken dienender Gebäude geht. Die Abweichung muss unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein – und die Gemeinde, hier also Hamburg, muss zustimmen. Fragt sich nur, unter welchen Voraussetzungen zugestimmt werden muss. Die Antwort ist ebenso einfach wie ernüchternd. Eigentlich nie. Es hängt also entscheidend von Hamburg ab, ob der Turbo wirklich zündet – oder nur heiße Luft produziert.

Warten wir es ab.

Quelle:

GVH_01_2026.pdf

PDF herunterladen • 126KB