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BVerwG: Klarstellung zum Verkaufsflächenbegriff (Einkaufswagenunterstände)

Ständiger Dreh- und Angelpunkt für die Planung und Genehmigung von Vorhaben des (Lebensmittel-) Einzelhandels, gleich ob Discounter oder Vollsortimenter, ist der Begriff der Verkaufsfläche und deren exakte Bestimmung im Einzelfall. Die wirtschaftliche Bedeutung dieser Größe liegt auf der Hand, ihre überragende rechtliche Relevanz hingegen ist eigentlich bemerkenswert – kennt das Gesetz den Begriff der Verkaufsfläche doch selber nicht.

 

 

Nach § 11 Abs. 3 S. 1 Nr .2 der BauNVO dürfen „großflächige Einzelhandelsbetriebe“ außer in Kerngebieten nur in eigens für sie ausgewiesenen bauplanungsrechtlichen Sondergebieten errichtet werden, wenn sie sich nach Art, Lage, oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können. Regelhaft der Fall ist dies bei einer Geschossfläche von 1.200 qm (§ 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO), was nach den Verhältnissen des Einzelhandels im Jahr 1986 – dem Entstehungszeitpunkt dieser Vorschrift – etwa einer Verkaufsfläche von 800 qm entsprach.

Letzteres gilt ohne Rücksicht auf den Wandel des Einzelhandels weiter: Großflächig und damit grundsätzlich sondergebietsbedürftig, so das BVerwG in ständiger Rechtsprechung, ist ein Einzelhandelsbetrieb ab einer Verkaufsfläche von 800 qm. Oftmals entscheiden daher bei Veränderungen an bestehenden Einzelhandelsbetrieben wenige Quadratmeter darüber, ob das Vorhaben in einem Misch- oder Gewerbegebiet gerade noch zulässig ist, oder gerade eben nicht mehr.

Was also ist die Verkaufsfläche? Der gesamte, heute oftmals großflächige Zugangsbereich, von dem aus der eigentliche Ladenbereich betreten wird und in dem sich zum Beispiel noch ein Bäcker befindet? Angenommen, der Bäcker hat drei bis fünf Tische zum Verzehr vor Ort: Ist die Aufstellfläche der Tische Verkaufsfläche? Ist der Hähnchengrillwagen vor der Tür anzurechnen? Sind die Bäckertische nicht mehr anrechenbar, wenn sie draußen stehen? Auf keine dieser Fragen dürfte es eine generell und unabhängig vom Einzelfall richtige Antwort geben.

Eine Klarstellung hat das Bundesverwaltungsgericht Ende letzten Jahres (immerhin) zu den Einkaufswagenunterständen auf der Freifläche eines Einzelhandelsbetriebs getroffen: Diese gehören nicht zur Verkaufsfläche. Einkaufswagenabstellflächen im Inneren des Gebäudes hingegen....?

Solange der Gesetzgeber nicht nachregulierend tätig wird, bleibt es spannend.

Bundesverwaltungsgericht, Urt. v. 09.11.2016 – 4 C 1/16 – juris.

Mitgeteilt von Dr. Kerstin Gröhn, Rechtsanwältin (Bau-, Umwelt- und Planungsrecht)

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