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BGH-Urteil vom 29.03.2017 erschwert Wohnraumkündigung für berufliche Nutzung des Vermieters

Mit Urteil vom 29.03.2017, VIII ZR 45/16, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es sich bei dem Wunsch des Vermieters, eine Mietwohnung zukünftig für eigene berufliche Zwecke zu nutzen, nicht um ein Kündigungsinteresse handelt, das dem gesetzlich geregelten Eigenbedarf für Wohnzwecke gleichwertig wäre.


Zuvor war der BGH anders verstanden worden. Mit Urteil vom 26.09.2016 hatte er entschieden:

"Auch wenn der Vermieter, der eine Wohnung im selben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse [....] an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig".

Mit dem Urteil vom 29.03.2017 hat der BGH nun, wie es in seiner Pressemitteilung Nr. 43/2017 heißt,

"entschieden, dass es - entgegen einer verbreiteten Praxis - nicht zulässig ist, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln"

und weiter:

"Wenn der Vermieter die Wohnung - wie vorliegend - jedoch nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Ebenso wenig stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken eine wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Bei Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB hingegen verlangt das Gesetz stets eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind. Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei."

Sodann hat der BGH einige Leitlinien aufgestellt, die in seiner Pressemitteilung wie folgt wiedergegeben werden:

"So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde - was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll. Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen)."

Vermieter, die eine Wohnung für berufliche Zwecke benötigen, werden ihr Eigennutzungsinteresse sorgfältig mit dem Interesse des Mieters, seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung zu behalten, abwägen müssen. Wohnungskündigungen müssen vom Vermieter begründet werden. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Kündigung zählen nur die im Kündigungsschreiben genannten Gründe. Daher solte besondere Sorgfalt auf die Darlegung des berechtigten Interesses des Vermieters an der Eigennutzung in dem Kündigungsschreiben verwandt werden.

Mitgeteilt und erläutert von Fachanwalt für Mietrecht Markus Wiegmann, Hamburg - Bergedorf

 

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