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Eigenbedarf contra Mietbesitz - Wann können Härtegründe des Mieters überwiegen?

Mit dieser Frage wird sich der Bundesgerichtshof aim 15. März 2017 zu beschäftigen haben.
Mitgeteilt von Markus Wiegmann, Fachanwalt für Mietrecht, Hamburg - Bergedorf

 

Wir zitieren aus der Pressemitteilung Nr. 23/2017 des BGH:

"Die Beklagten sind seit 1997 Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses.
Der (im Verlauf des Rechtsstreits verstorbene) Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, dass er die Wohnung für die vierköpfige Familie seines Sohnes benötige, der bisher die im Obergeschoss liegende Wohnung bewohne und beabsichtige, diese Wohnung und die Wohnung der Beklagten zusammenzulegen, um zur Beseitigung der bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen.
Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten unter anderem geltend, der Sohn könne mit seiner Familie alternativ die leer stehende Dachgeschosswohnung nutzen. Jedenfalls könnten sie - die Beklagten - die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund persönlicher Härte verlangen, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen; insoweit lehne es die noch rüstige Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen.
Die von den Erben des bisherigen Vermieters weiterverfolgte Räumungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klagabweisungsbegehren weiter und berufen sich unter anderem auf die Härteklausel des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB."

Das Landgericht Baden-Baden (Urteil vom 20.11.2015, 2 S 12/15) hatte als Berufungsinstanz entschieden:

"Auch bei Härtegründen von hohem Gewicht i.S. des § 574 Abs. 1 BGB (hier 85jähriger Mieter mit beginnender Demenz, multiplen gesundheitlichen Einschränkungen und Unterbringung des Mieters in einer Pflegeeinrichtung als einzig realistischer Wohnalternative) hat der Wunsch des Vermieters sein Eigentum zu nutzen und seinen Wohnbedarf nach eigenen Vorstellungen zu decken Vorrang vor dem Fortsetzungsverlangen des Mieters. Auf die im Haus vorhandene Alternativwohnung darf er auch im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB anzustellenden Interessenabwägung nicht verwiesen werden, wenn er sie zwecks Schaffung seines Einfamilienanwesens zurückbauen will."

Der Bundesgerichtshof hat die - vom Landgericht nicht zugelassene - Revision zugelassen. Das könnte darauf hin deuten, dass der BGH hier einen Abwägungsfehler des Landgerichts sieht, weil letztlich keine konkrete Abwägung der berechtigten Intessen des Vermieters mit den Härtegründen des Mieters vorgenommen wurde, sondern dem Eigennutzungsinteresse des Vermieters und seinem Wunsch, seinen Wohnbedarf nach eigenen Vorstellungen zu decken, stets der Vorrang vor den Härtegründen des Mieters, auch wenn sie von hohem Gewicht sind, zukommen soll. Möglicherweise werden die Erben des Eigentümers nun rund vier Jahre nach dem Ausspruch der ersten Kündigung - sie datiert vom 02.02.2013 - vom Bundesgerichtshof erfahren, dass ihre Familie die Wohnung im eigenen Haus nicht für sich als Wohnung nutzen darf, solange darin der - vermutlich fortschreitend demente - Mieter wohnt. Seit dem 1. Mai 2013 regelt § 272 Abs. 4 ZPO, dass Räumungssachen von den Gerichten vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind. Ob davon bei einer Prozessdauer von in etwa vier Jahren noch die Rede sein kann, mag bezweifelt werden. Wir werden an auf unserer Homepage zu gegebener Zeit über die Entscheidung des Bundesgerichtshofs berichten.

 

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