• Dr. Kerstin Gröhn

Baubeschränkungen aus siedlungspolitischen Zwecken – BGH bestätigt OLG Hamburg

Wenn die Freie und Hansestadt Hamburg in den Nachkriegsjahren Grundstücke in ländlichen Teilen des Stadtgebiets an Private verkauft hat, tat sie dies nicht selten aus siedlungspolitischen Zwecken. Das Landgebiet sollte besiedelt werden, und zwar in einem von der Stadt relativ genau definierten Umfang. Die Grundstückskaufverträge enthielten daher nicht nur Regelungen des eigentlichen Kaufgeschäfts, sondern auch Vorgaben zur Bebaubarkeit des Grundstücks. Dies konnten sowohl Bauverpflichtungen als auch Baubeschränkungen und Teilungsverbote sein. Die nur dem Kaufvertrag entsprechende Bebauung des Grundstücks wurde durch Eintragungen im Grundbuch abgesichert, ggf. ergänzend durch Wiederkaufsrechte der Stadt.

Nicht alle diese Grundbucheintragungen sind heute noch wirksam.


In einer Entscheidung des Jahres 2010 hat das OLG Hamburg die dort streitgegenständlichen Baubeschränkungen aufgrund der städtebaulichen Veränderung eines ehemals ländlichen Gebiets für nicht mehr durchsetzbar gehalten und klargestellt, dass ein Subventionszweck, der mit der Vergabe von Siedlerstellen an Kriegsgeschädigte aus dem Ersten Weltkrieg verfolgt wurde, aufgrund des erheblichen Zeitablaufs erfüllt wurde, sodass ein eingetragenes Wiederkaufsrecht nicht mehr ausgeübt werden konnte (OLG Hamburg, Urt. v. 23. April 2010, Az. 1 U 83/09).


In einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 hat das OLG seine Linie zu einer vergleichsweise jungen Dienstbarkeit aus dem Jahr 1963 fortgesetzt (OLG Hamburg, Urt. v. 01. Juni 2018, Az. 1 U 140/17). Der Rechtsvorgänger des dortigen Klägers hatte von der Stadt in dem seinerzeit unbebauten Gebiet ein Grundstück zur Einrichtung einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle gekauft, auf dem laut Dienstbarkeit nur ein Wohnhaus mit höchstens zwei Wohneinheiten errichtet werden durfte. Daneben waren lediglich landwirtschaftliche Betriebsgebäude zulässig. Eine Teilung des Grundstücks war ausgeschlossen.


Im Jahr 2006 hat die Stadt für das Gebiet einen Bebauungsplan aufgestellt, der eine Ausweisung als allgemeines Wohngebiet und für das zu landwirtschaftlichen Nebenerwerbszwecken verkaufte Grundstück mehrere Bauplätze vorsah. Die Löschung der Baubeschränkung wollte die Stadt dennoch nur gegen eine sechsstellige Ablösesumme bewilligen. Das Klageverfahren des Grundstückseigentümers auf die (kostenfreie) Erteilung der Löschungsbewilligung war nun über drei Instanzen erfolgreich.

Das OLG urteilte zutreffend, dass das mit dem Verkauf des Grundstücks verfolgte Interesse der Stadt daran, (nur) den Betrieb einer Nebenerwerbsstelle zu ermöglichen, mit Aufstellung des Bebauungsplans endgültig weggefallen ist. Die von der Freien und Hansestadt Hamburg gegen diese Entscheidung erhoben Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision hat der BGH mit Beschluss vom 27. Juni 2019 zurückgewiesen.


Generelle Schlüsse können aus dieser Entscheidung nicht gezogen werden. Die genauen Zwecke einer Dienstbarkeit sind in jedem Einzelfall aus dieser selber zu ermitteln und für ihr weiteres Schicksal von grundlegender Bedeutung. Der Fall zeigt aber, dass es bei einer erheblichen Änderung der städtebaulichen Gegebenheiten im Umfeld des Grundstücks durchaus ratsam sein kann, aus alten Kaufverträgen herrührende Dienstbarkeiten zu Gunsten einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft einer rechtlichen Prüfung zu unterziehen


Über dieses Verfahren haben wir auch im Hamburger Grundeigentum, Heft 11/2018, berichtet.